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老洋房产业链奇观 小中介依淮海路被催生

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王四龙是个从事房地产交易近20年、老洋房交易10年以上的资深中介,自营房产中介门店——德易房地产经纪事务所——坐落于老上海地标建筑武康大楼边,沿街不少俊男靓女在此地取景拍摄婚纱照。

他的门店距离老洋房云集的“衡复风貌区”不远,紧邻宋庆龄故居、巴金故居。地处长宁区,因着一条淮海中路与徐汇区隔街相望。

在这条街上,大大小小的房地产中介公司,多数都主营或兼营老洋房生意,却较少见到一些明星地产中介公司的身影。原来,老洋房的交易市场虽然小,但并不是寡头垄断,无论大小中介都各有优势。而由于涉及几千万、上亿的大额交易,不少委托人希望更加低调一些,因此会托熟人找到当地小中介,这也形成了小中介生存的土壤。

不过业内都说,真正能成交的没有几家,很多家都是挖到了房源信息,却最终因为各种原因不能完成交易。

当然,也有王四龙这样中介界的“老法师”,对每套房子的前世今生如数家珍,也能搞定繁琐的交易流程,每年总能成交几套。

老洋房买卖的拦路虎之一是产权不明晰,而产权不明晰多是因为历史问题。

珍品“冷场期” 由来

相对于浩如烟海的普通房产交易,老洋房中介们经营的“一亩三分地”非常有限。真正的收藏孤品——花园洋房——大概40套左右,加上新里洋房也才100套左右。如果说花园洋房是带院子的独栋,那么新里洋房指的是新式里弄,类似于现在的联排别墅,价格比花园洋房稍低一些。老洋房的价格范围浮动较大,便宜的十几万一个平米,而贵的会达到40万-50万元一平米。品相较好的一般价位在30万元/平米以上,这样算下来,一套300平米的房子价格在1亿元左右。

市面上最贵的还数盛大集团陈天桥购入的那一套愚园路699号的花园洋房严家花园,建筑面积996.8平米,占地面积足足达到5380平米,花园面积之大世所仅见。很多中介都记得那年陈天桥的一个找房团队在上海四处看房的情景,最终的确选出了珍品,并以2.8亿元的人民币成交。但也有中介说,这套房子近两年又重出江湖,报价水涨船高,最终在2018年挂牌10亿元,最终成交价略低于此数,到了下一任主人手中。中介们认为,这个价格也创造了当时上海单套住宅总价纪录。

高净值客户一般偏好整栋购买,而不喜欢购买公寓。有些房子买卖很频繁,但真正品相好的孤品交易稀少,一般买入之后很难在市面上再次见到,买家倾向于长期持有收藏。

王四龙的客户们比较在意的“品相”指的一是周围环境,二是是否有人文特点、是不是名人旧居、是不是保护建筑,三是更接地气的一些条件,比如停车方便。难以想象的是,很多老洋房的外部环境其实是比较恶劣的,用王四龙的说法,看起来像“棚户区”,里面住着“72家房客”。

在《安家》《伪装者》等电视剧中频频露脸的内部装修古典豪华的应公馆在坊间传闻也有一个“硬伤”——原先的花园面积经历历史更迭之后已经变成居民区,停车位难找。目前这套房子报价3.8亿元,正在寻求买家。

“咨询的人多,看的人少,最终成交的寥寥无几。”王四龙形容老洋房买卖“只是看上去很美”。他说,这几年中,2016年左右是个交易的高峰期,当年市场上1亿元以上的老洋房交易了十几套,王四龙也成交了几单。猜想那时股市景气,买家都颇有实力。但2017年之后行情逐渐转淡。不少顾客被带看之后,觉得老洋房被“祛魅”,没有想象中的光彩照人,房子缺乏修缮,修整又要符合原来的房屋结构和风格,限制很多,最终80%的人还是选择了价格更划算的市区大平层。

此外,老洋房不少都需要补交出让金,占到房子总价的20%-30%左右,也是一笔巨款。并且手续极为复杂,每套房子情况又不尽相同,难度甚至超过卖房子。用谁的身份去补款,以什么样的形式去补款,不同方式最终的补缴金额各不相同。

客户中除了海外华人和企业主,影视明星关注老洋房的也比较多,尤其是出生在上海,或者有老上海情结的明星,中介们也经常带看,基本都是全款成交,没有贷款。明星之间也会互相推介,都以拥有这样的古典房子为傲。但近两年随着影视明星被严查税收问题,在剧组的薪酬也被限制起来,因此这部分客源在减少。

还有一类买家是投资客性质的小开发商。原来,有些小型开发商在现金流充裕、又拿不到住宅建设用地的情况下,也会考虑购入老洋房,再寻找终端客户,最终赚差价。更早之前,也有个人加入老洋房炒楼的行列,但因为上海2011年之后的限购政策,这类情况基本销声匿迹。

不少房主为了防止自家成为别人参观游荡的场所,设置了不少带看门槛。倒没有像电视剧里那样人人需要验资,但很多客户是知名影视明星或者企业家,在江湖上也是有名有姓的,这时就不需要验资。另外还有中介会支付业主或租客“看房费”,有时候是100元,有时候是500元,有些中介光是一套房子曾支付过万的看房费。

“实心房”的拆解奥秘与难题

老洋房买卖的拦路虎之一是产权不明晰,而产权不明晰多是因为历史问题。

王四龙遇到过一个案例,有套房产有11个产权人,买卖过程中,前面9个产权人已经签字,但是第10个人拒绝,最终这笔交易还是前功尽弃。

另外,老洋房都是建设在新中国成立以前,而建国之后,不少旧时代的民营企业家将自己的家宅捐出,或者举家迁往海外,这些房产被公有化,最终不少被分配给政府和军队家属居住,而且居住非常紧凑,一个大房子里可以住十几二十户,每家住一小间。后者拥有使用权,他们在老洋房里结婚生子,不少人出生在这里,将此地视为自己的家。在90年代邓小平南巡讲话之后,上海陆续吸引外资,同时欢迎华侨回归故里,当时只要有相关房产凭证,就可以办理产证。所以就形成了产权和使用权分离的局面,这种房子也被中介圈称为“实心房”。

王四龙也遇到过这种情况。L先生继承的这套洋房是解放前其外公作为嫁妆送给他母亲的,后经其努力于2002年取得了这套洋房的产权证,但因其他复杂原因,也成为了“实心房”。因为自己年龄也偏大且久居于香港,自取得产证起,他就打算把这套洋房卖掉,记得最早的挂牌价格为2000万,当然因为实心房的原因,且居住房屋内人士身份的特殊,一直没有成交的可能。

后来有个上海的远房亲戚表示有认识人能把这个实心房的问题解决,因为房屋本身的优质性,前前后后也有很多客户表示意向,但都还是因为交易存在风险而放弃。

王四龙有位客户在2010年愿意冒风险以6500万元的价格购买这套房产,并且向L先生支付了700万元定金。L先生收到定金非常激动,立即将这700万元转给了表示能解决产权问题的人。

可惜历时近5年的时间,这个实心房的问题一直未能解决,收到700万定金的“能人”也表示把这笔费用消耗殆尽。最终L先生不得不自己先赔付王四龙的客户1400万及相关利息。好在2016年因为部队改革等机缘,房屋内的居民陆续搬离,当然也因为户口问题L先生给予居民200万元的补偿。

在该洋房产权清晰后不久,L先生很快就找到合适的买家,没想到最后的成交价格已达到了到手1.2亿元之巨,算上税费及地价成本,买家需要支付超过1.5亿的成本。

还有些房子,老主人在旧时代娶了几房妻子,后代很多,房产的归属连公证处也解决不了,很多亲属之间还在打官司。

市面上能接受上亿价格的富豪有限,房子也是传世之作非常稀有,老洋房买卖真的是完全靠缘分。

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